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周建国任第76集团军副军长:这些城市的房子,现在别高位接盘

作者:股票配资头条  来源:www.fufuma.com  阅读:64

今天,我想集中说一说那些已经大涨过且处在暂时高位的城市,这些城市现阶段都不适合高位接盘!大家一定要提高警惕!

1

深圳

中原地产数据:2021年5月,深圳新房成交2677套,环比下滑23.6%;二手住宅成交3027套,环比下滑37.9%,这也是近一年来深圳二手住宅成交量的最低点。

深圳调控后的市场可以说是:断崖下跌、彻底入冬!

但是政策并没有就此停手,而是还在穷追猛打。

5月6日,深圳建行上调房贷利率,首套二套分别上调15BP和35BP,紧接着其它国有大行和股份制银行也一并跟进。

5月25日,深圳落户政策收紧,执行多年的大专直接落户取消。

5月27日,规定新房分批开盘不得涨价,不得借装修抬价。

5月28日,新引进人才停止发放租房和生活补贴。

6月2日,深圳市地方金融监管局对辖内9家从事赎楼担保业务的公司进行监管约谈。

深圳刚上任的新领导就是有魄力有能力,严打炒房、收紧落户,取消人才补贴,接下来极大概率就是推行房地产税试点,大家拭目以待吧。

深圳二手房指导价出台后,不仅打压了二手房成交,更重要的是直接导致新房和二手房之间的倒挂价差缩小,所以二手房冷,一手房也冷,而且信贷收紧、房票难拿,又抓了深房理这样的典型杀鸡儆猴,现在的深圳已经不仅是房住不炒,而是房不住也不炒。

深圳现阶段的操作就是:纯投资坚决不能入,只要不是露宿街头的刚需也要观望为主,因为接下来深圳会阴跌,跌到啥时候没人能预测,关注每月成交量即可。

2

上海

上海这轮小牛市的最高潮出现在2021年1月,二手住宅成交量4.4万套。随着1月21日的重磅调控之后,成交量直线下滑。3月3.9万套,4月2.4万套,5月2.5万套。

上海市场现在观望气氛浓厚,买家不肯出手看跌后市,卖家高傲不肯降价,僵持博弈的结果就是市场快速冷却。

接下来的下半年,上海二手房成交量还会继续下滑,跌破2万套,四季度跌至1.5万套左右。

3月16日上海中考改革之后,上海学区房成交量和价格下跌明显。上周我咨询了两个熟悉的徐汇学区房中介,一个链家一个太平洋,这两大品牌绝对是上海市场占有率的top2。链家这个店4月、5月分别只成交了3套学区房,而去年下半年行情好的时候,一个月至少10套以上。

目前上海的学区房价格,不论单学区、双学区还是一贯制,基本都已经下跌,平均跌幅10%左右。

上海现在最火的就是新房市场,因为限价倒挂明显,三分之一的新盘会触发积分排序摇号,而且摇号制度还在不断打补丁。

目前上海只适合打新盘,二手房和学区房通通不要买,因为现在是这轮牛市的最高点,急需入住和读书的朋友最早年底入手,明年上半年也可以,到时候价格一定比现在便宜。

3

广州

广州这轮上涨不是最晚的,但却是调控最晚、力度最弱的,而且始终暧昧不清。

去年7月15日深圳调控之后,广州南沙黄埔天河开始明显上涨。但是直到2021年4月,广州才开始出台调控,而且第一次4月2日的调控实质性内容仅仅只有一条:人才购房限售年限从2年延长至3年。根本起不到震慑的威力。直到住建部约谈之后才在4月21日重新出台了力度适中的政策:针对9个区增值税免征年限从2年延长至5年,剩下2个区不执行。花都、从化虽然是郊区,不是楼市热点区域,但是这种调控模式,全国罕见,从没有一个城市在收紧调控的时候是分区调控的。

6月8日《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》发布,其中有3条是在明显放松:二手房贷款最长期限由20年调整至30年;楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年;人才购房申请公积金贷款的,享受本市户籍职工待遇。

广州在楼市大涨的当下,还在出台宽松政策,恰恰说明了对楼市的暧昧和怜惜。横向比较就非常明显了,上海、深圳、北京的调控永远都是一刀切,不管刚需还是投资,通通压制下来,先给楼市降温才是当务之急,而不应该是一边喊打一边安抚。

2021年5月,广州二手住宅成交量为10524套,环比4月下降34.33%。新房成交10220套,环比下跌5%。

广州楼市目前已经开始逐步降温,再叠加这波疫情的冲击,下半年楼市必定下行。广州的新房限价没有明显优势,所以,新房二手房建议都以观望为主,现阶段没必要高位接盘。

4

北京

北京去年上涨最晚,涨幅也是一线最小的,所以今年降温不明显。北京的优势在于,对房价管控极为精准,一有风吹草动,就会及时出手干预。

根据北京市住建委数据,5月北京二手房网签量为18838套,环比4月下降5.4%;新房成交4781套,环比大降35%。

北京今年的小阳春已经结束,接下来的成交量会逐步走低,下半年会比较平静。

对于北京来说,未来几年可能都不会有楼市的重大利好,只会收紧不会宽松。北京楼市会越来越趋同于长沙,房住不炒将是北京撕不掉的标签。北京会更适合于刚需和改善,纯投资会越来越艰难。

5

合肥

2021年4月5日,合肥重磅调控,滨湖、政务、高新和指定学区房限购;小学6年一学位,初中3年一学位;暂停公司买新房二手房;法拍房限购;新房认筹比大于1.5的必须摇号,产证限售3年;严查贷款资质严查首付来源严查经营贷抵押贷流入楼市。

合肥的调控立竿见影,4月当月就量价齐跌。贝克研究院数据,4月份,合肥市区成交二手房11273套,较3月份下降27.1%,二手住宅成交均价17834元/㎡,较3月份下降5.3%。5月份二手房成交量继续下跌,价格比较稳定。

合肥现在的市场行情是二手房开始冷却,但打新热潮依旧。从去年开始的这轮牛市,合肥涨幅很大,尤其是滨湖、政务、高新区和学区房,目前这些板块已经大涨过的二手房不要接盘,而之前没有涨过的其它板块,刚需可以入场。另外,限价新房可以参与。

合肥这次调控效果还是显著的,接下来不可能再有明显上涨了,否则还会有政策随时出台。

6

成都

3月22日,成都调控时提出要建立二手房成交参考价格。5月14日,全网下架了单价3.93万元/平以上的房源。5月28日,二手房成交参考价格正式发布,首批公布了201个小区的参考价,相对于市场价来说平均打了7-8折。这个参考价格后续还会调整增加,并半年更新一次。最为重要的是各商业银行会按照这个参考价格发放按揭贷款。

成都这个参考价力度有多大,我们看两个例子:

锦江区攀成钢豪宅标杆楼盘仁恒滨河湾,4月份一套建面约179.4㎡的房源挂牌总价930万,均价5.18万元/平,而本次二手房参考价为:3.79万元/平,直接打7折。

还有高新南金融城的誉峰二期,4月贝壳挂牌价为5.1-6.6万元/平,而本次二手房参考价为3.75万元/平,相当于打了5.6-7.3折。

下阶段,参考价格显著低于市场价的楼盘,千万不要高位接盘,尤其是一些涨幅明显的豪宅和学区房。参考价格与市场价接近的楼盘,纯刚需可以入。

成都新房限价倒挂严重,接下来有钱有资格的朋友,还是重点放在打新上。二手房纯投资不建议入场,因为不会再涨了。

7

宁波

2020年,宁波调控了3次,房价依然上涨。2021年4月被住建部约谈后,才于4月16日出台比较有力度的调控政策:限购圈从240平方公里扩大至990平方公里:非户籍限购圈内买房只认社保不认个税;暂停企业限购圈内购房;严查首付贷、经营贷、消费贷。

紧接着,5月10日正式兑现承诺发布了9个热点学区112个小区二手住房交易参考价格,相比于市场价打7-8折。

两次调控之后,宁波二手房降温明显,市六区2021年3月、4月、5月二手房成交量分别为7643套、7077套、4182套,5月环比4月大降41%。二手房价和学区房价也有了明显松动。

现阶段,宁波二手房不是入手时机,建议观望,新房也只适合入手倒挂新盘。

8

环沪、环深

环沪和环深的城市上涨,历来都是必定跟随上海和深圳脚步的。

深圳从2019年双11取消豪宅税之后大涨,东莞就开始跟风上涨,深圳2020年715调控后,东莞又向上冲了一波。几次调控之后,东莞这轮牛市已经结束,接下来就是横盘,没必要再入手了。

佛山在广州的外溢辐射之下,于2021年初开始明显上涨,主要是东部临广的千灯湖、北滘、陈村等板块跳涨严重,而西部的三水、高明基本没涨。目前来看,临广这些已经大涨的板块,不适合再接盘。

环沪的花桥年后开始跳涨,尤其是地铁11号线和s1线沿线的楼盘涨幅最大,比如紧靠上海安亭的凯德都会新峰和凯德都会晶彩,去年底价格才2万出头,现在成交价已经涨至3万。花桥这波释放完,也就接近尾声了,现在想要入手花桥,已为时晚矣。

年初以来,嘉兴楼市持续火热。3月15日、4月29日两次调控之后,楼市开始降温。5月份二手房成交量相比4月已经腰斩,量下来了,价格也不会再涨。整个嘉兴也不是都有价值,上海投资客可以考虑嘉善,杭州投资客可以选择海宁,平湖和海盐价值不大,不要考虑。

9

西安、南通、苏北

连涨5年的西安,调控次数不少,但是效果不明显。2021年3月30日发布的调控政策承诺将出台二手房指导价,而且之前已经有深圳、成都、宁波作为榜样了,因此西安出台二手房指导价不可能爽约,只是时间问题。所以,目前入手西安二手房要谨慎,涨幅明显的暂缓买进。

借助沪苏通铁路和上海第三机场的利好,南通房价已经连涨3年。4月8日,住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通。前四个城市都出台了强有力的调控政策,而且房价涨幅明显降温,只有南通诚意欠缺。4月22日南通颁布的调控政策,没有一条有杀伤力的实质性内容。不过南通目前房价已经明显透支,并且主要以本地人炒作为主,接下来入市要千万谨慎。

这几年,徐州、淮安、宿迁、连云港、盐城苏北五市的房价涨幅已经盖过苏南的苏锡常。目前苏锡常已经熄火,苏北还在向上冲刺。苏北的上涨主要是四大因素:棚改量大、地王频出、没有调控、学区房炒作。今年下半年苏北还是会继续上涨,明年大概率会逐渐平稳。

10

操作

今年开始,全国所有调控城市的标配都是严查首付贷、经营贷、消费贷。所以,在这些城市买房,一定要至少提前半年开始规划流水和准备首付。比如上海各银行就要求买房前6个月就必须已经持有80%的首付款,外债和非直系亲属借款一律不行。

其次,买房前千万不要申请其它的消费贷、信用贷以及信用卡大额分期,否则按揭申请会被拒绝。

最后,今年一线和强二线基本都会熄火,明年会有一些三四线城市轮动上涨。牛市的尾声,最重要的就是多多搞钱,并认真梳理政策创造房票贷票,耐心等待下一个轮回!

我知道有人会说没有下一个轮回了,请相信我,会有的!

来源:柯谈地产观



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