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新城控股投资逻辑改变了吗?能不能买?

作者:股票配资头条  来源:www.fufuma.com  阅读:55

早前新城控股披露了2020年年报,在经历了2019年自身黑天鹅,2020年全球黑天鹅后,新城控股确实不容易,这两年房企业绩普遍出现下滑,新城控股的表现又如何呢?是否值得投资呢?

新城控股投资逻辑改变了吗?能不能买?

新城控股2020年实现营收1454.8亿,同比增长69.46%,归母净利润152.56亿,同比增长20.56%。最让人以外的还是分红,每股派息2.05元,股息率为4.5%。上年的营收虽然不错,但是房地产企业和其他企业有点不同,房企的营收状况取决于年低的结算情况,即使是当年卖出的房子,也可能会在2、3年后才计入营收,所以房企的业绩更多要看过往的卖房情况。而新城控股2020年的销售金额对比2019年要略有下滑,主要是2019年出现特殊情况,公司收缩了战线,估计今年的销售情况会跟2020年持平,而去年的销售金额收缩,估计也会对接下来公司的营收造成一定的影响,但具体影响多大,影响多久,还要看公司的结算安排。
新城控股2020年年报

从新城控股历年的房地产业务和商业地产出租业务的毛利率情况,可以看到房地产业务毛利率近几年一直在下滑,而物业出租业务的毛利率逐年提高。不过房地产业务毛利下滑是行业性的问题,原因在于地价大幅上涨,房价调控等问题。从数据中我们可以看到,新城控股近几年拿地均价变化并不大,但是销售均价却在年年下跌,未来毛利率水平能不能企稳回升,不仅取决于拿地及销售价格,还取决于综合体占整体的比例。不过,今年新城控股竣工的综合体比例会有大幅提升,所以毛利率方面应该没有太大担忧。

新城控股
说到新城控股,就不得不说旗下的吾悦广场了,即使是在2020年这样艰难的年份中,吾悦广场仍然有近40%的收入增速,确实是未来可期。另外,根据计划,2021年会计划新开业30座吾悦广场,租金收入达到85亿。目前新城控股的开业+在建吾悦广场项目共计156座,期待今年继续新增更多项目。

新城控股

前面我们看到吾悦广场的毛利率逐年提高,2020年达到了70.8%。随着公司的管理越来越完善,规模越来越大,其毛利率很可能会达到80%的水平,并维持稳定。若是按照50%净利率计算,2021年公司租金净利润就是40亿,给30倍PE也有1200亿市值,而目前新城的市值才1100亿。也就是说,光是吾悦广场就值现在新城控股的市值了,房地产开发业务完全白送。

 

总的来说,2020年新城控股的房地产经验并不算很理想,后续能否回升还是未知之数,但是旗下的吾悦广场,随着商业地产业务开始逐渐做大,收益也会不断提高,后面公司的估值方案也很可能会改变。只要地产方面不亏钱,以公司目前的增速,2025年之前做到市值3000亿也是很有可能的,当然后面的发展还要我们继续观察,但是对于投资者来说,新城控股可算是进可攻退可守的类型,值得关注。

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